你好，很高兴认识你，我是李杏老师的助理小涛 · · · · · ·李杏老师是传承架构师，是慧博家族办公室创始人，过去6年帮助多位高净值客户朋友创建资产保护与财富传承系统· · · · ··
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在过去的10-15年间，中国的房地产市场蓬勃发展，房价一浪高过一浪，中国的很多高净值客户通过各种方式购买了多套不动产，这些不动产甚至在不少客户的个人资产中占有相当大的比例。一些客户希望能够将这些不动产放入信托中，作为家族财富传承下去，这想法可行吗？我们一起来讨论一下。
很多客户所拥有的不动产通常包括：住宅性不动产、商业不动产或者综合体，以及工业厂房。假设所讨论的不动产都位于中国境内，客户普遍的需求是：能否把不动产装入信托，是否可行，如何操作？原则上是可行的，《信托法》对于放入信托的财产类型没有严格限制，现金、金融产品、保单、不动产、股权或者艺术品等都可以放入信托。
不动产纳入信托该如何操作呢？
实质上，把不动产放入信托是视同把不动产卖给了一个公司，因为家族信托设立时，先要成立一家SPV公司，以该SPV公司去持有这个不动产。
将不动产放入信托时，因其实质就是不动产交易，需要支出的主要成本就是税金。例如，一个自然人将一套不动产卖给一个公司需要缴多少税呢？因为各地的政策不同，不动产的价值大小不同，所以税金大约在10%-20%之间。这对于持有的不动产价值在几千万、上亿的客户来讲是很大的一笔支出。很多客户就会考虑我设立这样的信托是否值得？
另一方面，假设要放入信托的不动产是住宅，且该住宅在客户的个人名下时，目前不存在房产税的问题，当然不排除中国未来几年可能会开征房产税。不过，将不动产放入信托后，由公司持有，客户每年需要承担1.2%的房产税。当然，客户可以出租不动产来冲抵房产税的成本，但这毕竟是一笔费用支出。该怎办呢？我们提供以下建议供参考：
1、中国的房地产市场风头已过，目前看潜力增长有限，客户可以考虑卖房套现，特别对于投资性的不动产，看客户是否愿意考虑卖出，用这部分资金设立家族信托，这对客户来说是的方式。
2、对于具有稀缺性、位置性的不动产，因其整体价值比较高，所以在设立信托的时候，建议客户一定要选择具有家族传承意义、可长期增值保值的不动产，放入信托，客户承担一定的税费成本也是值得的。
3、如果客户从初持有商铺、写字楼、酒店、物业等就是以公司名义操作，那么此时表面上说是不动产信托，实质上是公司股权信托，所以，放在公司名下的这些商业地产是可以放进信托的。